任志強最新演講實錄2019房價走勢預測

“從城市化的角度看，中國城市的房子不是太多，而是不夠?！?0月19日，北京（樓盤）市政協(xié)委員、華遠集團原董事長任志強在以“橫盤、長效、探尋新增長極”為主題的第十四屆中國地產金融年會上如此表示。

任志強認為，一個國家能否進入現(xiàn)代化的前提是城市化的發(fā)展速度。從人類歷史發(fā)展情況看，在18世紀以前，大概只有總量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世紀之后產生的。原因在于18世紀以后，我們才明顯看到城市化的高速發(fā)展和城市化帶動了工業(yè)化，以及由此產生的經(jīng)濟增長。

任志強表示，世界發(fā)展過程中，城市越大，GDP越高，人均GDP也越高。到2030年，預計世界千萬級以上的人口城市會再增加8到10個。從中國人口的總量來看，最少應該有20個以上的千萬級人口的城市，否則我們就完成不了城市化的要求。如果全球的城市化都在高速發(fā)展，而中國的城市化遲遲不能發(fā)展的話，中國的經(jīng)濟是沒有辦法進步的。

但從中國現(xiàn)有的發(fā)展水平看，中國的城市化率是很低的，甚至于低于世界不甚發(fā)達地區(qū)的水平，在世界不甚發(fā)達地區(qū)2000年的時候，城市化率已經(jīng)達到了40.2%，但今天2018年了，過了18年，我們中國的戶籍城市化率卻只有42%。這說明要想實現(xiàn)現(xiàn)代化，必須要靠高速城市化，否則根本就不可能實現(xiàn)小康目標。

任志強提出，由于土地的限制，導致城市化的發(fā)展過程中，我們還局限于小城鎮(zhèn)和鎮(zhèn)。改革以后，我們中國的城鎮(zhèn)化進入了一個高速發(fā)展的過程，1953年我們的城鎮(zhèn)化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年達29.5%，2017年常住人口達到58%，中國的城市化是從土地承包和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，當土地承包的時候，勞動力才能解放出來，從農村進入城市。

任志強同時表示，中國的經(jīng)濟增長依賴于城市化，但是土地戶籍制度也限制了中國的城市化，尤其是出現(xiàn)了與世界不同的城市中的二元結構。而二元結構在經(jīng)濟取得了一定成績以后更加突出，尤其是我們富起來的城里人，在將沒有富起來的農民擠出城市化。這種做法切斷了二元結構融為一體的道路，大量的農民工無法轉為城市人口，導致城市化率低而生產率也低。政府在利用壟斷的土地權力獲取了高額利潤，用于城市的基礎設施建設和改造，但也極大的推動了房價。

城市化的發(fā)展過程中，在全世界人口越集中的地方，人的節(jié)奏越快，效率越高。任志強表示，人口戰(zhàn)略是未來發(fā)展的基礎，只有無限制的吸引人才，才有可能實現(xiàn)自由競爭。只有自由競爭，才能淘汰落后。任何限制城市化發(fā)展的政策，都是導致經(jīng)濟落后的政策。對城市化發(fā)展的控制，影響的不僅是房價，而且是城市化發(fā)展的進程。所以在任何國家進入城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展的時候，都會有房價上漲的問題，這是一個必然的現(xiàn)象。

但私有地區(qū)的房價上漲，是向周邊城市轉移而降低了房價上漲的速度。中國缺少了向郊區(qū)轉移的過程，所以集中在有限的國有土地上，把房價抬得更高。另一方面在過去，中國是靠福利分配制度來解決住房問題，所以土地制度和性質影響不大。不過，我們早期福利分配導致的低標準建設是很嚴重的問題，所以在中國有大量的棚戶區(qū)改造。這種拆遷、重建，也加大了住房建設的矛盾。

任志強最后談到，從中國城市化的角度看，中國城市的房子不是太多，而是不夠。中國的現(xiàn)有政策讓那些想進城的人進不了城，因為有限購，住不了房子。這是我們政策造成的。

任志強發(fā)言實錄

從城市化的角度看看中國的未來發(fā)展和房地產也有關系。世界經(jīng)濟發(fā)展的基本條件，人類發(fā)展走到了幾千年，但經(jīng)濟高速發(fā)展主要來自于城市化。一個國家能否進入現(xiàn)代化的前提是城市化的高速發(fā)展速度，人類在農耕社會的時候進入了定居的時代，但是農耕社會并沒有創(chuàng)造更多的財富，基本上是當年生產糧食當年吃完了，沒有剩余，剩余存下去就壞了。

所以在城市化之后才有了工業(yè)化，因為人多了、集中了，于是工業(yè)化以后才有了經(jīng)濟高速發(fā)展。

從中國的問題也可以看看要解決中國的問題，首先在于城市化的水平。當人口集中的城市化為二三產業(yè)創(chuàng)造了基礎的時候，才能降低對農耕社會的依賴，也才能有經(jīng)濟的高速發(fā)展。因為農耕社會的時候，基本上是自我滿足的一種生產狀況。

從幾萬年的人類歷史發(fā)展情況看，在18世紀以前，大概只有總量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世紀之后產生的。為什么會有這樣一種現(xiàn)象呢？就是因為18世紀以后我們才明顯看到城市化的高速發(fā)展和城市化帶動了工業(yè)化而產生的經(jīng)濟增長。而人口同樣是在18世紀之后出現(xiàn)了一個高速發(fā)展的變化，也就是人口高速發(fā)展的變化。從人口增長的速度可以看出來，城市化和工業(yè)化讓世界的人口增長，經(jīng)濟增長是人口增長的基石。否則，沒有經(jīng)濟增長，只有人口增長，就會出現(xiàn)馬爾薩斯所說的，“當人太多了，就要靠戰(zhàn)爭來消滅人口，否則就會產生極大的饑餓，也會消滅人類”。但為什么馬爾薩斯所說的東西失敗了呢？就是因為城市化和工業(yè)化改變了馬爾薩斯所確定的前提條件，于是人口在高速增長過程中并沒有出現(xiàn)必須要靠戰(zhàn)爭去毀滅人類。

從18世紀之后，到2010年，我們可以看到，世界人口是高速增長的，前面那張圖是迅速向上的直線過程。全球人口增長了6倍，但我們發(fā)現(xiàn)在6倍增長過程中，城市人口增長了60倍，為什么城市人口增長的速度超過了人口總增長的10倍之多呢？特別是2007年以后，城市人口的總量已經(jīng)超過了農村，從全球情況看，到2016年城市人口已經(jīng)達到了40.27億人，農村人口只有34億人，這是一個巨大的差別，也就是城市人口遠遠超越了農村人口。

從世界人口增長的趨勢可以看，這個趨勢也是在向城市集中的。不同地區(qū)人口增長的變化是不一樣的，但總的趨勢是人口持續(xù)增長的一個過程，而在這個發(fā)展過程中伴隨的恰恰是城市化的發(fā)展速度。在1960年的時候，全世界千萬級人口以上的城市只有兩個，紐約(專題)和東京。因此這兩個地區(qū)人均GDP和每平方公里的GDP總量是很大的。曼哈頓每平方公里2.7萬人，但是GDP總量是每平方公里16億美元，這個速度可以看出來人口集中而造成的結果。大紐約，人口是每平方公里1.65萬人，產生的GDP每平方公里是11.28億美元。

在中國人口密度比較大的，一個是深圳（樓盤），每平方公里3809人，但是我們的GDP只有1.37億美元。1.37億美元和紐約的大紐約的11.28億相比，大概就是1/10。水平差得很多。

中國密度最高、人口最集中而人均GDP最高的大概是上海（樓盤）的靜安區(qū)，平均每平方公里3.1萬人，高于曼哈頓，但是我們產生的每平方公里GDP只有14億美元。換句話說，整個上海如果有6個到8個靜安區(qū)就夠總量了。換句話說，其他地區(qū)產生的GDP可以看出來，在人口密集度上越弱GDP越低。

到了1970年，世界千萬級人口的城市有3個，500萬以上的人口城市增加了很多，而新增加的城市東京，東京國土面積只有國土面積的3.4%，人口占3.8%，GDP占到日本(專題)的30%?？梢钥闯鰜碓谑澜绨l(fā)展過程中，城市越大，GDP越高，人均GDP越高。

到1978年的時候，中國500萬以上的人口城市只有一個，就是上海。剩下的地區(qū)都不行。到了1990年的時候，全世界千萬級人口的城市有10個，但這時候中國只有1個?？梢钥闯鰜碇袊褪澜缦啾龋鞘谢l(fā)展速度很慢。

到了2014年，全球千萬級人口的城市已經(jīng)有了26個，這時候中國有6個。到2017年，中國500萬以上人口的城市一共16個，300萬-500萬的城市25個，50萬-300萬的城市271個，50萬以下的城市349個。這個數(shù)量和1978年相比是增加了很多，但是和我們城市化要求相比還差了很多。

到2030年的時候，預計世界千萬級以上的人口城市會再增加8到10個。

按道理說從中國人口的總量來看，最少應該有20個以上的千萬級人口的城市，否則我們就完成不了城市化的要求。但這種世界的城市化發(fā)展的趨勢，中國也不能例外。如果全球的城市化都在高速發(fā)展，而中國的城市化遲遲不能發(fā)展的話，中國的經(jīng)濟是沒有辦法進步的。

從中國現(xiàn)有的發(fā)展水平看，中國的城市化率是很低很低的，甚至于低于世界不甚發(fā)達地區(qū)的水平，在世界不甚發(fā)達地區(qū)2000年的時候，城市化率已經(jīng)達到了40.2%，但今天2018年了，過了18年，我們中國的戶籍城市化率只有42%。

這說明什么呢？說明要想實現(xiàn)現(xiàn)代化，必須要靠高速城市化，否則根本就不可能實現(xiàn)小康目標。

從世界發(fā)展情況看，城市化率的發(fā)展在超過了30%以后就進入了高速發(fā)展期，全世界都這樣。

中國也同樣。我們1995年的時候達到29.6%，1996年是超過了30%，所以進入到一個高速發(fā)展期，超過70%以后，有些國家出現(xiàn)了房地產泡沫，也出現(xiàn)了滯緩期。但從世界的情況看，這種趨勢沒有發(fā)生變化，仍然在向城市化集中。

即使后續(xù)發(fā)展得慢了，但是并不說不發(fā)展。在中國有一個巨大的問題，這里頭有1234。第一個階段是農村進入城市的階段，我們從1983年就開始了。第二是由小城鎮(zhèn)進入大城市的階段，中國也發(fā)生了。但是中國沒有第三個階段，就是由城區(qū)進入郊區(qū)，為什么？就是因為中國的郊區(qū)是農村的土地，所以中國沒有第三個發(fā)展階段，也就不會有第四個發(fā)展階段，就是郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大都市圈。這兩個的作用是什么呢？是把高價的房價平均化，因為向郊區(qū)轉移的時候，土地的性質在中國是受限制的。而在國際上是不受限制的。所以他們能平穩(wěn)的過渡，房價高漲和城市化高速發(fā)展期的障礙。但中國很難。

中國1978年-2017年的發(fā)展情況，從總量193個城市變成了661個城市。其中地級市101個，翻了三番?？h級市也翻了三番多，92個變成360，鎮(zhèn)增加了十倍，2100多個鎮(zhèn)變成了21000多個鎮(zhèn)。由此可見，我們鎮(zhèn)的發(fā)展速度是遠遠超于城市化的發(fā)展速度，就是說還沒有完成城市化的發(fā)展要求。

土地的限制，導致在城市化發(fā)展中我們還局限于小城鎮(zhèn)和鎮(zhèn)，改革以后，我們中國的城鎮(zhèn)化進入了一個高速發(fā)展的過程，1953年我們的城鎮(zhèn)化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年達29.5%，2017年常住人口達到58%，中國的城市化是從土地承包和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，當土地承包的時候勞動力才能解放出來，從農村進入城市。1983年有一個指令叫“帶著干糧進城務農”，那時候還有糧票。城市化之后，人們到城市里發(fā)現(xiàn)效率更高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就沒了，現(xiàn)在還能數(shù)出幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)呢？沒了，因為他們的運輸條件、城市物資、勞動力條件都遠遠比城市化發(fā)展速度要慢、要差。因此，城市化的效率更高。但是城鎮(zhèn)更低。所以城鎮(zhèn)化是我們經(jīng)濟發(fā)展的一個基礎。

我們可以看看，在改革之前，1949年-1978年，改革前中國關緊了城市的大門，不允許城市化。并將大量的城民趕到農村去，所以有好幾次知識青年上山下鄉(xiāng)，我們這些人都下鄉(xiāng)了。同時還有大量的三線轉移，把工業(yè)和其他的一些產業(yè)轉移到山溝溝里。1978年中國GDP總量只有3679億元，你們知道北京現(xiàn)在多高嗎？北京現(xiàn)在超過兩萬億。而中國那時候3679億主要來自于誰呢？來自于沈陽。

沈陽一個地區(qū)的城市的GDP占中國GDP的70%，為什么沈陽會占到70%的GDP呢？因為日本人曾在那里進行了大量的工業(yè)改革。后來我們又有蘇聯(lián)支援了一些工業(yè)革命，在那兒形成了工業(yè)化和城市化。于是沈陽就成了中國GDP的唯一支撐點。

但是到了1978年的時候我們看一看這個結果。1949年中國的GDP是日本GDP的2.5倍，一個沈陽就超過了東京的GDP。但到了1978年變成多少呢？日本GDP是中國GDP的4倍，從負的2.5倍變成正的4倍，很重要的條件就是因為日本在實現(xiàn)高速的城市化。

我們也看看人均，我們在1978年以前，沒有城市化。尤其是沒有激勵機制，于是形成的結果就是我們的人均GDP不管你多努力、多無私奉獻，也低于有激勵機制的世界發(fā)展水平。在1949年的時候，中國和日本的GDP相比，大約是1：4，就是四個中國人干一個日本人的GDP。但是到了1978年的結果是什么呢？是38.9：1，就是40個中國人干一個日本人的GDP。1978年中國的人均GDP只有200美元一年，夠你的工資嗎？每天生產多少GDP呢？0.54美元。人均可支配收入一年只有171元人民幣(專題)。

我們看差異主要從哪開始呢？從1956年，為什么從1956年開始出現(xiàn)大量差距，就是1956年中國出現(xiàn)了一個政策是鞍鋼“憲法”，告訴你的是要求職工、員工進行科技創(chuàng)新，所以很多員工中國很努力的做了科技創(chuàng)新，于是我們獎勵了你的一級工資2塊錢到4塊錢，然后給你發(fā)了個紅獎狀。但日本執(zhí)行的是每個員工如果你創(chuàng)新的話，我按公司和你個人投入的比例給你分成，這個專利歸你自己。所以有的是三七開，公司拿的很少，個人拿的很多。有的是七三開，公司拿七，個人拿三。但總之是給你一個知識產權的結果，所以1956年以后，日本的小家電電飯煲、洗衣機等等迅速增長，占領了GDP，于是GDP迅速增長。

人均增長和他們的城市化是緊密聯(lián)系在一起的，我們可以看到這個巨大差距。

在中國82憲法以后宣布了土地的城市公有，所以政府提出要自帶干糧去務農，小城鎮(zhèn)建設，所有的小城鎮(zhèn)建設可以看到我們前面說的，由2000多個鎮(zhèn)變成了20000多個鎮(zhèn)。但是鎮(zhèn)解決問題了嗎？沒解決，因為他們的身份和戶籍還是城鄉(xiāng)二元結構。而55號令土地制度導致的結果就是城鄉(xiāng)二元結構越來越嚴重，大量的農民工進城解決了廉價勞動力的問題，城市化高速發(fā)展，但同時土地給城市解決了建設費用問題，卻沒有改變進城人的身份。

當農民進入城市之后，私有經(jīng)濟開始出現(xiàn)之后，中國的經(jīng)濟出現(xiàn)了高速發(fā)展，到了1986年，我們突破了一萬億，1991年突破了兩萬億，2000年突破了十萬億。到2000年的時候，東北仍然占中國GDP的53.5%。沒有東北的老革命根據(jù)地和工業(yè)基礎，中國的GDP更不行了。到了2006年，我們GDP總量超過20萬億，2017年，我們GDP總量超過82萬億。這就是城市化的變化所引導的。

1978年我們財政收入只有1132億元，到了2017年，我們突破了17萬億元。中國的GDP又回到了日本GDP的2.5倍。

我們可以看到人均GDP，同樣，2016年我們人均GDP達到8250美元，排行世界地位是第95位，仍然很落后。但是人均可支配收入達到25974元，增長了22.8倍。所以沒有城市化，中國是無法發(fā)展的。中國經(jīng)濟和世界對比的過程中可以看出來，不值一提。

中國的經(jīng)濟增長依賴于城市化，我們可以看到當城市化之后我們發(fā)生了巨大的變化，但是土地戶籍制度也限制了中國的城市化，尤其是出現(xiàn)了與世界不同的城市中的二元結構，這個二元結構在經(jīng)濟取得了一定成績以后更加突出，尤其是我們富起來的城里人在將沒有富起來的農民擠出城市化，這種做法嚴重的違背了鄧小平“先富起來的人帶動后富起來的人”的做法，所以切斷了二元結構融為一體的道路，大量的農民工無法轉為城市人口，導致城市化率低而生產率也低。政府在利用壟斷的土地權力獲取了高額利潤，用于城市的基礎設施建設和改造。同時也極大的推動了房價。

在土地私有制的時候，基礎設施靠私人投入，去過香港(專題)的人都知道，香港很多牌子上寫著私家路，這個路是私人修的，但私家路必須符合公共要求，而且你得保證公共車輛的通行。雖然是私家路，你個人花錢，別人不能停，但是你得讓他通行。因此公共基礎設施是靠大家的努力投入。

所以限制房價，不限制地價，這種限制政策導致的結果就是城市化無法迅速發(fā)展。

這是今年二季度的情況。

我們可以看看地價占房價的比例從全國的情況看是高達76.2%，東部地區(qū)地價則高于房價，中部地區(qū)56.76%，西部地區(qū)63.3%，所以土地財政在嚴格的招拍掛之后，成為了地方的主要發(fā)展動力。我們可以看看北京、上海、廣州（樓盤）、深圳，這些城市在財政收入和土地財政中的比例，可以看到土地財政對這些城市發(fā)展的重要支撐，沒有了土地財政他們幾乎難以發(fā)展。

我們還可以看到大家討論比較多的杭州（樓盤），其實土地財政超過全城稅收的已經(jīng)有19個城市，意味著所有杭州人提供的稅收貢獻大概只有1567億元，這是2017年。但是3%的家庭購買房子提供了多少土地出讓金呢？提供了2190億。換句話說，一個城市里每年拍賣的土地大概只夠提供3%的家庭居住的房子。多一點，加上二手房交換，5%。提供的土地出讓金卻超過了全城人提供的財政稅收?？上攵?，不是中國的房地產綁架了中國的經(jīng)濟，而是中國的土地財政綁架了中國的經(jīng)濟，尤其是綁架了中國的城市化發(fā)展。這個數(shù)字你們都可以到網(wǎng)上去查，這是真的。

我們和國際進行一下對比。英國在世界中曾經(jīng)稱霸350多年，是因為英國是世界城市化率發(fā)展最早和最快的國家，到了1951年新中國成立的時候，我們的城市化率只有百分之十幾，但是英國城市化率已經(jīng)達到了70%。美國、法國大概也就是50%多，不到60%的樣子?？梢钥吹剑鞘谢适浅搅似渌l(fā)達國家，是世界最早的。

因此，在歷史上看，英國在高速城市化發(fā)展的過程中，取得了巨大的成績，而它的起點大概是1800年，就是10世紀的過程中，從20%以下進入到20%以上，而逐漸進入到超過30%以后進入高增長的過程。

有人說李鐵在崇禮跟我爭論，英國才多少人，八九千萬人，而中國14億人。我們不要看人口的總量，要看人口的密度。按人口密度說，英國的人口密度遠遠高于中國，即使這樣，美國、美國的人口密度很低，但城市化率卻高于中國。所以城市化率和人均占有的土地面積沒有直接關系，無論是人多人少，只要你高速發(fā)展了城市化，才能有經(jīng)濟的高速發(fā)展。沒有城市化做不到經(jīng)濟高速發(fā)展。

在18世紀的時候，17幾幾年的時候，英國面臨著城市化高速發(fā)展，人都往城里跑，怎么辦呢？英國政府就出臺了一個定居政策，定居政策是干嗎呢？第一，你繳納一定年限的稅費才能進城。第二，你工作一年以上或者多少時間才能進城。第三要有高學歷，當時不叫高學歷，而是教區(qū)人品的推薦信，才能進城。所以在英國城鎮(zhèn)化率高增長的時候，和中國今天面臨的問題一樣，房價高漲、供給不足。于是他們也采取了一些定居政策。

為什么英國的政策能被推翻呢？因為英國有私有產權的保護和人權的保護，讓這種不合理的制度被推翻。

對房價的調控不是目的，而限制了我們的城市化會影響到中國未來的發(fā)展，這是非常嚴重的問題。

在城市化的發(fā)展過程中，由于城市化而改變了人類的生存方式，比如說提高了生產和生活的效率，也提高了設施的利用效率，提高了科技創(chuàng)新的能力。

最簡單的例子，你能夠在農村叫餓了么？能送餐嗎？沒有人送。這種服務不可能在農村產生。你能在農村以擦皮鞋為生嗎？以修自行車為生嗎？都不能，只有在城市可以。因此大部分的服務業(yè)和第三產業(yè)都集中在城市，而不是農村。這個影響巨大。

這是城市專利數(shù)量和人口的關系圖。

從全球情況看，人口越多的城市，專利越多，人口越集中，不斷能使創(chuàng)新增加，也使經(jīng)濟效益提高。為什么？舉個例子。當一個城市的醫(yī)院，在農村的時候，一年可能同樣的案例只有一個，但在城市里，可能有一千例或者一萬例同樣的案例，于是醫(yī)生就可以根據(jù)這些案例的綜合得出一個結論，說他應該吃什么藥、采取什么樣的手術、進行什么樣的護理、還可能產生什么樣的新藥而導致這個病不出問題，制止這種病。在農村行嗎？不行。哪怕有十個案例也得不出經(jīng)驗來。就是因為這種集中效果而導致在城市發(fā)展過程中，專利是隨著人口增長而增長的。人口越集中的地方，專利越多，而如果中國沒有城鎮(zhèn)化，而且沒有特大城市和大城市的集中人口，怎么可能有這么多專利呢？大家都在說為什么中國老沒有諾貝爾獎，它和城市化、和思想解放是緊密聯(lián)系在一起的。

也有人說，當城市發(fā)展的時候，基礎設施花的費用多了。錯了。根據(jù)世界加油站在不同國家的顯示可以看出來，人口越集中、越多的城市里，加油站越少，因為加油站的利用率越高。在10萬和20萬人口的對比中，人口差了一倍，但通常GDP會差4到5倍，如果10萬和100萬的人口相比，不是差10倍的GDP，而是差15倍到20倍的GDP。不信就拿中國的小城鎮(zhèn)和大城市相比、對照。調查的結果會證明，在城市發(fā)展過程中，不是按人口的比例去增加基礎設施，而是按照0.85的概念，遞減的。所以大城市越集中，基礎設施費用越低。比如一個污水處理廠，人口越密集，污水處理單位成本越低，同樣是廠房建設，三葉羅茨鼓風機等污水設備采購等投資，人口越密集，污水量越大，每立方污水分攤的成本越低，再比如一條很寬的馬路，在農村可能只有10輛車通行，在城市可能有一千輛車用同一條馬路。所以效率的提高在于城市化。

我們再看一個簡單的例子。在城市化發(fā)展過程中，調查發(fā)現(xiàn)，在全世界人口越集中的地方，人的節(jié)奏越快，效率越高。這張圖說明在小城鎮(zhèn)或者農村，在同樣的時間，你可能走了50步、1000步、2000步，但在大城市里可以達到同樣時間走6500步。從2000步到6500步，效率提升了3倍多。這個發(fā)展就是在人口集中的地區(qū)，生活節(jié)奏加速了，從每人的步行速度可以看出來，效率提升。而中國面臨的恰恰是特大和大中城市的發(fā)展不足，弄了一大堆小城鎮(zhèn)，那些小城鎮(zhèn)人都走了，同樣的時間里可能走100步，而大城市里可能走6500步。用步數(shù)來顯示人的生產效率和節(jié)奏。

中國的城市化也曾經(jīng)在一段時期里出現(xiàn)了高速發(fā)展，很多人說有些地區(qū)房價漲得快，我們看看2001-2016年，人口增長，廈門平均7.5%，蘇州平均6.3%，北京4.6%，廣州3.6%，上海3.5%，深圳3.1%。人口變化已經(jīng)很典型的告訴大家，隨著人口變化而形成的城鎮(zhèn)化加速，這些地區(qū)房價高的時候，GDP也高。但去年和今年發(fā)生了一些變化，就是人才政策的變化，導致人口發(fā)生了一些變化，比如鄭州、西安、天津、南京、武漢，現(xiàn)在有些地區(qū)還特別強調要用人口基本素質，比如學歷作為人落戶的基本條件。

因此我們可以看到，人口戰(zhàn)略是未來發(fā)展的基礎，只有無限制的吸引人才，才有可能實現(xiàn)自由競爭。只有自由競爭，才能淘汰落后，但是如果僅憑上海出了個政策，清華、北大(專題)的學生都可以接受，都可以落戶。這是無法形成競爭的，任何限制城市化發(fā)展的政策，都是導致經(jīng)濟落后的政策。對城市化發(fā)展的控制，影響的不僅是房價，而且是城市化發(fā)展的進程。這是非常矛盾的一個東西。

所以在任何國家進入城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展的時候，都會有房價上漲的問題，這是一個必然的現(xiàn)象。如果中國使用同樣的土地制度，也許我們的房價不會有更高的上漲。但是矛盾在于，我們的土地制度與國情不同，所以我們的問題就變得更加突出。但是沒有房地產去滿足基本城市化的需求，你怎么可能出現(xiàn)高速城鎮(zhèn)化呢？

從法國的情況看，即使城鎮(zhèn)化率1950年的時候已經(jīng)接近60%，現(xiàn)在都80%多、90%多了，農業(yè)人口只有2.3%，但是仍然向大城市集中，向大城市集中的結果是什么呢？仍然是房價不斷上漲。郊區(qū)、市區(qū)、城區(qū)，房價上漲速度也是不一樣的，但中國只有一條線，都在城市，國有土地導致沒法向郊區(qū)轉移。

紐約城市化率較高，但美國也同樣在進入城市化高速增長的過程。美國農業(yè)人口只有1.7%，同樣在向城市集中。紐約房價增長速度遠遠高于其他城市的漲幅。主要來源于城市化的結果。

近百年的時間里，除了我們出現(xiàn)了一些泡沫，比如說2008年出現(xiàn)危機，大部分還是上漲的過程。

只要城市化人口的情況不變，這種上漲是無法改變的。

日本城市化率也很高，但是在東京這樣一個3850萬的大城市人口中，仍然人口聚集，還在向都市圈轉移，這個變化是無法改變的情況。因此大部分實際房價上漲的過程都可以看到，它和城市化變化是緊密聯(lián)系在一起的。

在城市化高速發(fā)展的過程當中，房價的上漲并非只有中國存在。這是一個無法回避的矛盾，世界都一樣。但私有地區(qū)的房價上漲是向周邊城市轉移而降低了房價上漲的速度。中國缺少了向郊區(qū)轉移的過程，所以集中在有限的國有土地上，把房價抬得更高。在過去中國是靠福利分配制度來解決住房問題，所以土地制度和性質影響不大。

但是我們早期這種福利分配而導致的低標準建設是很嚴重的問題，所以在中國有大量的棚戶區(qū)改造。這種拆遷、重建，也加大了住房建設的矛盾。在捷克斯洛伐克可以看到1700年以上的建筑，但中國住建部說大概也就30多年，尤其是住房，龍須溝從解放以后就改造了好幾次，前一段時間進行了第三次改造。為什么我們要連續(xù)改造三次呢？就是因為住房質量改造一次建得很差，再改造一次建得還很差，再改造一次還是不行，還得改。這種發(fā)展速度就是低標準的重復建設，尤其是限制城市人口而導致無法形成公有制土地上的城市化。

尤其國有土地的壟斷而導致供給和需求的錯配，也導致了價格的變化。這種價格變化在土地壟斷的時候和非壟斷的情況下是非常明顯的。非壟斷的情況下，土地的價格隨著在市中心和郊區(qū)是一條弧線形的轉移過程，會隨著距離城市中心的距離而做調整。但是中國的土地制度而導致形成了第二張圖，它是個斷崖式的發(fā)展過程。哪怕是在郊區(qū)離城市很遠了，也有一個跳躍，這個跳躍就是國有土地和農村土地的土地價值差，因此中間這個巨大的差額，不但造成了城市用地的缺口，也造成了房價的增長。這種斷崖式的發(fā)展恰恰是我們土地制度和戶籍制度而造成的結果。

大家都說中國的土地不夠用，但是我們可以看看，宅基地的發(fā)展速度是已經(jīng)達到20萬平方公里，但只住了6億人。而城市的建成區(qū)5萬多平方公里，卻住了8億人，只有農村宅基地的1/4多一點，這么大的差距。大量的土地沒有用于城市住宅，而是用于其他基礎設施建設等等。從城市和農村的耕地情況看，這張表上告訴大家，中國按人均耕地只有0.08公頃，非常非常少。農業(yè)人口的人均耕地為什么比我們更少的臺灣(專題)、日本、韓國，他們人均擁有的農業(yè)耕地是我們的很多倍，日本是我們的十倍，他們的人均GDP只有我們的不到1/2，但是為什么在農村就那么多呢？就是因為城市化。當人口大量的向城市集中的時候，農村剩下的人變少了，人均擁有的耕地變多了。這是我們城市之間和國家之間的巨大差別。

從城市發(fā)展過程中，人均擁有的耕地占用情況看也很明顯，中國有極大的浪費，所以人均耕地并不增加。但是在臺灣、日本、韓國都可以明顯看到城市化發(fā)展的時候浪費的耕地很少，所以農村的用地大量存在。恰恰是因為我們的土地制度而造成的結果。

因此，城市化率低才導致了人均耕地的嚴重不足，勞動力結構失衡，特別是公共配套設施嚴重不足，于是我們就有一個農村的廁所戰(zhàn)略。公共設施不夠，就建農村廁所。也導致了中國的社會保障能力極弱，最嚴重的問題是人均GDP很低，這個是非常非常嚴重的問題。前面我們講了GDP總量我們是日本的2.5倍，但是人均GDP只有日本的1/4，為什么？我們的勞動就業(yè)人口1978年第一產業(yè)，農業(yè)勞動人口2.8億，占比很高，占到70%，就是中國歷史上是一個以農村生產為主的。二產只有17.3%，三產業(yè)只有12.2%。但是2017年我們可以看到，農村人口的占比降到了27%，但仍然有兩億多，而第二產業(yè)也是兩億多，占比28%，第三產業(yè)變成了3.4億，占比是44.9%。勞動人口占比可以看出來，我們第一產業(yè)的總投資就是農業(yè)投資占到中國GDP總投資的多少呢？3.5，人口卻占到了27%，產生GDP7%，27%的人口卻產生7%的GDP，你人口GDP能不低嗎？

我國連續(xù)幾年明確提出中國經(jīng)濟存在的兩大重要問題，一個重要問題就是不均衡發(fā)展，什么叫不均衡發(fā)展？我個人認為，不均衡發(fā)展就是城市和農村之間的不均衡發(fā)展。農村的效率太低，人均GDP太低，因為農村人口太多。一定要把農村人變成城市人，農村人進入城市靠什么生活，這就是我們的第二個問題，我國一再提出要進行高質量發(fā)展階段。

什么叫高素質、高質量發(fā)展階段？只有城市化才有高素質的發(fā)展階段。不解決這個問題，中國根本就不可能實現(xiàn)小康，中國也根本不可能實現(xiàn)現(xiàn)代化。衡量發(fā)達國家的基本標準就是人均GDP，所以凡是城市化率高的，人均GDP都高，凡是城市化率低的都低。荷蘭也有工業(yè)化農業(yè)，你們知道荷蘭的農業(yè)人口產生的境外出口占多少比例嗎？占中國2.2億農民產生的GDP，所以和農業(yè)沒有關系，而是工業(yè)化的問題。

我們還可以看到中國還有2.8億人口處于偽城市化，就是非戶籍狀態(tài)的城市化，因為無城市身份導致二元結構，他們沒有辦法解決教育、醫(yī)療、社保等問題。2017年城鄉(xiāng)收入差別1比2.71，一個城市人掙農民2.7個人的錢。所以，偽城市化關鍵就在于它設立了一堵墻，讓農村人進不了城市。

看看2016年的人均消費，城市戶籍人口達到25000，城市常住人口17000，而農村人口只有10000，相當于城市人口的1比2.5。如果不讓農村人口轉移為城市人口，形成的結果就是這種消費結構還會持續(xù)。為什么老說中國的消費上不去？就是因為這種結構而導致了上不去。

從中國城市化的角度看，中國的城市房子不是太多，而是不夠，你以為這么多人要進城的時候能解決房子的問題嗎？只能說中國的現(xiàn)有政策讓那些想進城的人進不了城，因為有限購，住不了房子。這是我們政策而造成的。

結論，中國如果沒有城市化的發(fā)展，既不可能實現(xiàn)小康，也不可能實現(xiàn)現(xiàn)代化。謝謝

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